半年报·房企解读③丨入宁20年，万科多板块全面生花

提及万科，你会想到什么？

2018年万科秋季例会的主题“活下去”相信令不少人印象深刻，而在疫情爆发的上半年，“活下去”成为不少房企的共识。正因为早早有“居安思危”的意识，南京万科在今年上半年不仅“活下去了”，还“活的很好”。

根据克而瑞数据显示，1-6月，在全口径榜单中，南京万科地产以销售金额102.77亿元、销售面积36.51万方双夺魁，同时也是少有一个销售金额破百亿元的企业。

在今年上半年疫情影响之下，南京万科业绩长虹与其进驻南京20年来多点布局，稳扎稳打息息。

01

多点布局，全面生花

2001年万科首进南京，2003年名列前茅个项目万科金色家园开盘，万科至此在南京生根发芽。今年是万科进驻南京的第20年，稳扎稳打之下，万科新房以及万科物业也迎来了口碑双爆棚时刻，在南京开辟的20多个项目基本也是板块翘楚、品质标杆，其中南站的都荟天地住宅更是创造了40天收官清盘的奇迹。

从万科金色家园、到光明城市再到金域缇香，随后万科迅速扩张，在城北、江北、仙林等板块安营扎寨，逐渐站稳脚跟。时间来到2012年，南京南站开始迎来新规划，万科大刀阔斧连拿多幅地块，九都荟、新都荟、尚都荟、都荟南苑、大都会、都荟天地等项目占据南京南站半壁江山，几年间陆续开盘不给周边竞品一点喘息的机会，南京南站俨然已经成为万科新的代名词。当然，万科并没有停下在南京的脚步，随着“城央中心论”全新理念的提出，万科开启了在南京新一轮的开疆辟土，在老城南、江宁东山、淳化、溧水主城先后落子。多板块全面落地生花，万科在南京的飞速成长大家有目共睹。

但在近两年，万科似有放缓之意。随着南京地价接连攀升，万科拿地策略似乎有所调整，拿热门地段优质地块，拿地更务实，近两年已经夺得两幅优质地，分别为去年在溧水拿的G09地块（万科未来城）和今年拿的河西南G10地块，此前还有岔路口G46和万科星耀都荟等地块，相信今年万科将集中精力消耗原有土地储备。

02

精研产品，巧应危机

早在万科股东大会上，郁亮曾针对“危机”提出三点看：一是要有勇气；二是一定要有免疫力；三是机会只留给有准备的人，要在“危”中看到“机”，万科密切关注着变化。其中“免疫力”值得不少房企借鉴学习，“企业的免疫力来自于两个方面：首先是要记住客户给我们饭碗，只有照顾好自己的衣食父母，我们才能生存下来，才有发展的前提；企业免疫力的第2个方面体现在现金为王，手有余粮"。归根究底，无非就是房企要不断的输出好产品、好服务，这样才能保证的利润收入以及现金流的流入，进而摘取地块谋求进一步发展壮大。

入驻南京20年，超20个标杆项目，在口碑服务双爆棚之下，万科的产品也是在逐渐迭代更新以适应市场需求发展，其实从过往作品来看，万科一直都是在指引着南京市场的潮流，即使十几年过去了，其先前开发的金色家园、光明城市等小区在如今的二手房市场上仍旧占据高位，一房难求。

而在今年上半年，助力万科在销售金额、销售面积（全口径榜）夺魁的是都会四季和万科未来城两个项目。其中都会四季销售金额42.34亿元，销售面积13.73万方占据榜单第三的位置；万科未来城更是迎来了4次开盘共推出7栋楼，每次开盘去化均能在8成以上，在溧水主城号召力十分之大。

都会四季

都会四季位于江宁科学园板块，在断供许久之后，都会四季于去年夏天亮相，今年夏天迎来正式收官。作为江宁核心区5年来头个新盘，首开即取得了劲销22亿的不斐成绩，之后更是开盘即销售，创下江宁红盘的销售传奇。

▲效果图

2019年9月22日，云逸都荟花园首领656套房源销许，共4251组买房人报名，中签率15.4%，首开当天售完。随后，云逸都荟花园加快了推盘的速度，不到三个月的时间，又加推三次，每次开盘都毫无悬念地售完了。

直到今年6月收官，逢开必罄。用实力印证了“江宁红盘”的磁场效应，某种程度上印证了项目的含金量和市场对项目的认可度之高。其中万科作为联合操盘商自然不可没。

03

手有余粮，储备量大

前文已经提到，万科十分强调“手有余粮”，根据统计，目前万科在南京还有不少储备项目，都荟天地城、绿地万科都会公寓、商办房源在售，溧水万科未来城住宅房源持续销售，南京南站万科星耀都荟即将公开，另外还有岔路口G46地块、河西南G10地块两块储备地块。位居南部新城、河西等热门板块，动辄大几千人摇号都是常事，由此看出万科选地其实也是非常有前瞻性的。在拿地价格日益高昂的今天，万科储备地块丰富在市场上竞争力也可见一斑。

万科星耀都荟

该地块的位置十分优秀，项目北面对着绿地之窗，西边是万科新都荟，东边隔着一条马路就是都荟天地城。同时，它还是S3、S1、3、1号线南京南站交通便利建筑。拟建9栋住宅、2栋商业及配套设施，分为3个地块开发。

其中商业地块将建一个社区商业盒子，在步行范围内就可解决基本的生活所需。虽然目前南站不乏许多大型商业配套，但是片区内还没有真正集中性的社区商业，万科·星耀都荟的社区商业正好能弥补这一缺陷，给片区带来新的商业拓展空间，形成度的商业体系。

▲效果图

纵观整个南京城市发展，如果说新街口是南京中心1.0版，河西是南京中心2.0版，那么南部新城绝对就是南京中心3.0版，而奠定南部新城蓄力发展的最强动力，无疑是南京南站。因此万科星耀都荟择址于此，南站又一标杆产品即将面世。

万科未来城

品牌溢价所产生的红利在万科身上也是显而易见的，在周边新房难卖的情况下，溧水万科城一房难求；去年万科再度落子溧水，未来城正式亮相。该项目位于溧水城北，经济开发区团山板块，紧邻南京主城江宁区，是经开区所规划的居住组团的核心区域，更是溧水特色发展核心打造的片区。未来规划形成“四轴、两核、七区、一环、多点”的总体结构，将打造成为南京市绿地建设示范区、区域性科技企业研发基地以及溧水片区级生活服务中心。

位置优越，产品规划本身也秒杀周边竞品。在小区的规划打造方面，万科·未来城严格把控社区细节。根据资料显示，项目北地块打造有约2000㎡的超大景观区的生态人居环境，5重社交空间、1条环形跑道、1条健康步道等社交运动空间，以及儿童游乐区，老年活动区，青年活动区（篮球场）等分龄化运动空间。让各个年龄段的人群都有合适的区域放松身心，更好的享受生活。

▲项目效果图

除此之外，万科未来城作为万科在南京的又一城系力作，将打造约40万方超大体量的城市共同体，其中配有约4万方商业，包含约10000㎡教育辐射商业区、约12000㎡社区服务商业区以及约18000㎡地铁区域带动型商业。如此吸睛，销售的理由是充分的。

认准万科大概是很多在南京买房的人的共识，而在一次次惊艳中，万科也交出了还算满意的成绩单。低调做事，高调亮相，在给业主谋福利的同时，万科的品牌声音在南京也一步步扩大，迈入入驻南京的第20年，万科担得起“未来可期”这个词。